TRŽIŠTE NEKRETNINA U HRVATSKOJ PRE I POSLE COVID-19

Autor: Josipa Glumpak, property menadžerka, Novaston Asset Management

Josipa Glumpak

Protekla godina u Hrvatskoj u segmentu nekretnina, osobito rezidencijalnih, bila je ocjenjivana kao „jedna od najuspješnijih godina“ unazad nekoliko desetljeća, pritom se osobito reflektirajući na zlatnu eru nekretninskog „booma“ neposredno prije početka financijske krize 2009. godine.

Cijene po kvadratu su premašivale sva očekivanja te su dostigle svoj maksimum polovicom 2019. godine, zahvaljujući visokoj potražnji koja nije jenjavala zbog niza faktora – stabilnoj ekonomiji, rekordno niskoj stopi nezaposlenosti, porastu plaća u realnom sektoru, pristupačnim kreditima i državnim subvencijama.

U sektoru komercijalnih nekretnina, situacija je bila jednako povoljna, uprkos činjenici da je tržište odavno doseglo svoju zasićenost, – investicije su se mahom usmjeravale prema sekundarnim i tercijalnim gradovima u vidu manjih trgovačkih centara/ritejl parkova ili su bile fokusirane na revitalizaciju, unapređenje i proširenje postojećih projekata.

Većina investicija u komercijalne nekretnine dolazile su iz turističkog sektora, koji je prema podacima objavljenim u siječnju 2019. godine generirao 16,9 posto bruto dodane vrijednosti Hrvatske.

Međutim, nastupila je 2020. godina. A sa njom dolazak nepoznatog virusa koji je dobio ime SARS-CoV-2 i koji je razlog zbog kojeg je Svetska zdravstvena organizacija 11. ožujka 2020. godine proglasila globalnu pandemiju. Uhvativši se u koštac sa svjetskom zdravstvenom prijetnjom stanovništvu, države su jedna po jedna proglašavale izvanredna stanja, uvodile karantene i zaustavljale gospodarstvo, ostavljajući nas s pitanjem: „Što je sljedeće?“

U Hrvatskoj, turistički sektor je bio prvi koji je bio na udaru. U nastojanju da se maksimalno smanji fluktuacija ljudi te onemogući širenje virusa, hoteli u Istri bili su prvi koji su reagirali te samostalno donijeli odluku o zatvaranju. Slijedila je odluka Istarskog stožera koji je zabranio rad privatnim iznajmljivačima te ugostiteljskim objektima.

Stožer Civilne zaštite RH 19. ožujka 2020. godine donio je Odluku o mjerama ograničavanja društvenih okupljanja, rada u trgovini, uslužnih djelatnosti i održavanja sportskih i kulturnih događanja kojom je zabranjen rad svih maloprodajnih djelatnosti, osim onih nužnih (prehrana, ljekarne, benzinske postaje itd.). Preko noći, čitav trgovački sektor bio je naprasno zaustavljen, a kupnja prijeko nužnih stvari poput hrane i lijekova dodatno otežana mjerama socijalne distance, ograničavanjem maksimalnih broj ljudi po kvadratnom metru, te skraćenim radnim vremenom.

Samo tri dana kasnije, potres magnitude 5,5 stupnjeva po rihteru potresao je Zagreb i Hrvatsko zagorje, devastirajući preko 26.000 građevina samo u Zagrebu, od čega su 1.900 u potpunosti neupotrebljive. Materijalna šteta još se utvrđuje, međutim, stožer je reagirao na način da je omogućio rad trgovina s građevinskim materijalom, dok je istovremeno zabranio sav javni prijevoz te zabranio napuštanje mjesta stalnog prebivališta.

Za razliku od prethodne, ova kriza je došla naglo, silovito i ne diskriminira nikoga. Svi su jednako važni i jednako ranjivi. U ovom slučaju, ne pomaže niti novac, kojeg još uvijek ima dovoljno. Novac trenutno miruje, istovremeno i prisilno i dobrovoljno, dok ljudi, tvrtke i države svijeta pokušavaju dokučiti koja strategija će polučiti maksimalnu efektivnost u minimiziranju negativnih posljedica ove izvanredne situacije. Pred ovom krizom, svi su jednaki, nije bitan spol, boja kože, stupanj obrazovanja, financijska situiranost, niti kvocijent inteligencije. Zanimljivo, zar ne?

Donesenom odlukom Stožera, zakupodavci i zakupnici prisiljeni su poslovanje svesti na najmanju moguću mjeru, u kojem u potpunosti izostaje maloprodaja kao glavni vid ostvarivanja prihoda zakupnika, samim time otežavajući i u određenoj mjeri onemogućavajući ostvarivanje prihoda zakupodavca. Suočeni nemogućom situacijom, zakupnici se ubrzano okreću online prodaji, a oni koje je nemaju implementiranu u poslovanje, traže načine kako da ju što prije pokrenu. Zakupodavci, svjesni težine trenutka, nemaju mnogo izbora, niti praznog prostora za manevriranje. Ukoliko žele zadržati zakupnika, kompromis u cilju dugoročne suradnje nije opcija, već „must-have“. Proaktivni i individualizirani pristup svakom pojedinom zakupniku, pristup je koji je jedini održiv na dugi rok, kako bi se zadržala komparativna prednost na tržištu, dok će se kompromis u vidu beneficija koje su zakupnici ostvarili tijekom krize reflektirati u budućnosti kroz visoku stopu popunjenosti centra, a samim time i povećati razinu privlačnosti potencijalnim novim poslovnim partnerima kad kriza završi.

Podrazumijeva se da tržište nekretnina sporije reagira na promjene, međutim, zahvaljujući zdravim i stabilnim temeljima, investitori i vlasnici komercijalnih nekretnina dočekali su ovu novonastalu situaciju spremnije te skloniji suradnji sa svim poslovnim partnerima. Poučeni prethodnim iskustvom, te imajući u vidu sve gore navedeno, velika većina najznačajnijih trgovačkih centara u Hrvatskoj bili su među prvima koji su proaktivnim pristupom zakupnicima predložili niz raznih mjera za olakšavanje trenutne situacije, imajući u vidu zajednički opstanak u okolnostima koje onemogućavaju normalan rad obiju strana s ciljem dugoročne buduće suradnje. Etablirani zakupnici su uzvratili istom mjerom, savršeno svjesni vlastite važnosti u trenutačnoj situaciji istovremeno poštujući svu težinu obveza i uloge koju obnašaju zakupodavci.

Zanimljivo je da oni koji taktiziraju, što zbog nespremnosti ili zbog neznanja da se prilagode trenutnim okolnostima, također nailaze na razumijevanje svih sudionika. Empatija nije riječ koja kola poslovnim rječnikom, ali očito je došlo vrijeme za temeljite promjene, što naravno ne znači da će namjerno odugovlačenje proći nezapaženo.

Situacija je teška za sve, a provjerenog recepta za uspjeh nema. Ne preostaje nam ništa drugo nego pričekati i vidjeti kamo će nas ova zdravstvena kriza odnijeti, kako u poslovnom, tako i u svakom drugom smislu.

X
Kolačići

Novaston Grupa može koristiti kolačiće kako bi nam pomogli da razumemo vaše potrebe i pružimo vam bolje korisničko iskustvo. Možete sprečiti postavljanje kolačića preko našeg veb sajta promenom podešavanja vašeg internet pretraživača.